Projet Construction 10 Logements Seniors

Vue d'Ensemble du Projet

Estimation Totale Travaux HT

1 722 206 €

Méthode UNTEC par ratios

Surface Habitable (SHAB)

470.55 m²

Surface de Plancher (SDP)

570.03 m²

Volume de Chauffe

1 194 m³

Coût / m² SHAB

3 660 €/m²

Description du Projet

Ce projet de construction de 10 logements seniors est situé à Montigny-lès-Metz, dans la rue des Martyrs de la Résistance. Il s'agit d'un bâtiment de 6 niveaux (RDC + 5 étages) comprenant 2 logements T1, 1 T1bis et 8 logements T2, spécialement conçus pour les personnes âgées.

Programme Détaillé

Logement	Étage	Type	Surface (m²)	Volume (m³)
APT 1	E+1	T1	45.09	109.57
APT 2	E+1	T2	49.57	120.46
APT 3	E+2	T1	45.25	109.96
APT 4	E+2	T2	49.57	120.46
APT 5	E+3	T1	45.25	109.96
APT 6	E+3	T2	49.57	120.46
APT 7	E+4	T1	45.25	109.96
APT 8	E+4	T2	49.57	120.46
APT 9	E+5	T1bis	42.40	126.35
APT 10	E+5	T2	49.03	146.11
TOTAL			470.55	1 193.72

Répartition des Coûts par Lots (12 Lots UNTEC)

Phase Esquisse - Enveloppe Financière Prévisionnelle

Méthodologie : Estimation par Comparaison (Benchmarking)

L'estimation en phase Esquisse utilise la comparaison avec 4 projets de référence similaires de logements seniors en région Grand Est, actualisés à l'indice BT01 novembre 2025 (133,3).

Collecte de projets de référence similaires (logements seniors)
Actualisation des coûts à l'indice BT01 novembre 2025
Calcul du ratio moyen €/m² SHAB actualisé
Application au projet (SHAB = 470,55 m²)

Projets de Référence Actualisés

Projet Batilly (2021)

SHAB 659 m²

Coût initial 1 836 000 €

Coef. actualisation 1.1239

Ratio actualisé 3 131 €/m²

Projet Art-sur-Meurthe (2020)

SHAB 362.7 m²

Coût initial 801 567 €

Coef. actualisation 1.1868

Ratio actualisé 2 623 €/m²

Projet Hunspach (2025)

SHAB 598 m²

Coût initial 2 035 241 €

Coef. actualisation 1.0000

Ratio actualisé 3 403 €/m²

Projet Mancieulles (2006)

SHAB 600 m²

Coût initial 992 000 €

Coef. actualisation 1.4517

Ratio actualisé 2 400 €/m²

Calcul de l'Estimation Esquisse

Ratio moyen actualisé = (3 131 + 2 623 + 3 403 + 2 400) / 4 = 2 889 €/m² SHAB

EFP (Enveloppe Financière Prévisionnelle) = 470.55 m² × 2 889 €/m²
= 1 359 630 € HT

Estimation Phase Esquisse (EFP)

1 359 630 €

Fourchette ±30% (indicative)

Distribution Prévisionnelle (Esquisse)

Phase APS - Estimation par Ratios UNTEC

Méthodologie UNTEC : Estimation par Ratios et Quantitatifs

L'estimation en phase APS s'appuie sur une décomposition détaillée selon la méthode UNTEC avec actualisation BT01.

Décomposition en 12 lots fonctionnels
Quantitatifs sommaires sur plans APD
Application de prix unitaires BATIPRIX actualisés
Actualisation BT01 : ×1.224 (2021 → 2026)
Vérification par ratios métier

Estimation UNTEC Détaillée par Lots

N°	Lot	Montant HT (€)	% Total	Ratio SDP (€/m²)
01	Installation de chantier	129 473	7.5%	227
02	Fondations et infrastructure	588 432	34.2%	1 032
03	Superstructure - maçonnerie	70 070	4.1%	123
04	Superstructure - charpente	25 225	1.5%	44
05	Couverture - étanchéité	98 338	5.7%	173
06	Menuiseries extérieures	24 533	1.4%	43
07	Cloisons - doublages - plafonds	70 530	4.1%	124
08	Revêtements de sols	73 958	4.3%	130
09	Revêtements muraux - peinture	47 817	2.8%	84
10	Isolation thermique	27 413	1.6%	48
11	Chauffage	15 184	0.9%	27
12	Autres lots TCE	551 232	32.0%	967
TOTAL TRAVAUX HT		1 722 206	100.0%	3 021

Honoraires MOE (MIQCP)

Taux MIQCP

10.60 %

Honoraires HT

182 573 €

Base de calcul

1 722 206 €

Coefficient complexité

0.94

Comparaison Esquisse vs APS

Phase Esquisse (EFP)

Comparaison

1 359 630 €

Benchmarking - 4 projets

2 889 €/m² SHAB

Phase APS (UNTEC)

Retenue ±10%

1 722 206 €

Ratios détaillés

3 660 €/m² SHAB

Évolution Budgétaire

Analyse de l'écart Esquisse → APS

Écart : +362 576 € (+26.7%)

Fondations spéciales : Le projet nécessite des fondations sur pieux non détectées en phase esquisse (+15%)
Performance énergétique R>5 : Isolation renforcée ITE (+8%)
Accessibilité PMR totale : Ascenseur hydraulique et aménagements (+3%)
Précision accrue : Quantitatifs réels vs ratios moyens projets référence

Planning Prévisionnel TCE

Diagramme de Gantt Interactif

Durée totale : 14-15 mois. Cliquez sur les barres pour afficher les détails.

Phases du Projet (8 phases)

Phase 1 - Infrastructure (2.5 mois)

Terrassement + Fondations sur pieux

Phase 2 - Élévation (4 mois)

Gros œuvre superstructure - Murs agglomérés + Planchers BA

Phase 3 - Clos-couvert (2.5 mois)

Charpente mixte + Couverture tuiles plates

Phase 4 - Clos-hors eau (3 mois)

ITE R>5 Façades + Installation ascenseur

Phase 5 - Corps d'État Secondaires (5 mois)

CVC + Électricité + Plomberie + Cloisons

Phase 6 - Finitions (3 mois)

Revêtements sols + Menuiseries intérieures + Peinture

Phase 7 - Parachèvement (2 mois)

Équipements finaux + VRD finitions

Phase 8 - Réception (1 mois)

Nettoyage + Levée réserves + Livraison

Durée Totale

14-15 mois

Chemin Critique

8 phases

Phase la plus longue

CES 5 mois

Livraison

2026

Répartition Temporelle

Gros Oeuvre - Fondations Spéciales

Coût Total Gros Oeuvre HT

612 312 €

Déboursé actualisé 2026 : 429 131 €

Spécificités : Fondations sur Pieux

Le projet nécessite des fondations profondes sur pieux en raison de la nature du sol.

Pieux avec têtes BA (800×800×800 mm)
Semelles filantes BA sur pieux (50×50×30 cm)
Longrines BA entre appuis portée 5-8 m
Surcoût fondations spéciales : ~23% vs fondations superficielles

Données Techniques

Volume Béton Armé

477.53 m³

Acier HA Total

92 tonnes

Surface Planchers BA

800.75 m²

Surface Murs Maçonnés

973.69 m²

Décomposition Coûts Gros Oeuvre

Poste	Unité	Quantité	Montant HT (€)
Agglomérés ciment remplis - Ép. 0,20 m	m²	973.69	76 990
Dalle pleine BA coffrée - portée ≤ 5 m	m²	729.32	76 630
Dalle BA sur remblai	m²	71.43	3 747
Escaliers préfabriqués BA	u	23	11 717
Longrines BA entre appuis (5-8 m)	ml	108.36	10 086
Fosse ascenseur - Ouvrage enterré	fft	1	10 103
Édicule maçonné hors sol	fft	1	5 144
Têtes de pieux BA - 800×800×800 mm	m³	8.19	4 235
Semelles filantes BA sur pieux	m³	15.07	7 792
Installations de chantier (base vie, grue, etc.)	ens	1	228 900
Prestations intellectuelles (études, contrôles)	ens	1	159 418
Main d'œuvre (coefficient 1.302)	-	-	213 341
Fournitures (coefficient 1.504)	-	-	398 971
TOTAL GROS OEUVRE HT			612 312

Ratios Gros Oeuvre

GO / m² SDP

362 €/m²

GO / m² SHAB

439 €/m²

Acier / m³ Béton

193 kg/m³

Productivité MO

4.17 h/m³

Répartition des Coûts GO

Ratios et Indicateurs

Ratios Économiques de Construction

Ratio	Valeur Projet	Référence Marché 2024	Cohérence
Coût total / m² SDP	3 021 €/m²	2 800-3 500 €/m²	Conforme
Coût total / m² SHAB	3 660 €/m²	3 400-4 000 €/m²	Conforme
Gros Oeuvre / Total	35.5%	30-40%	Optimal
Fondations / Total GO	34.2%	25-35% (fond. spéciales)	Justifié
Ratio SDP/SHAB	1.21	1.15-1.25	Normal
Volume / SHAB	2.54 m³/m²	2.40-2.60 m³/m²	Conforme
Honoraires MOE / Coût	10.6%	9-12% (MIQCP)	Standard

Ratios Techniques GO

Ratio Technique	Valeur Projet	Référence	Observation
Acier HA / m³ béton	193 kg/m³	75-85 kg/m³ (standard) 80-200 kg/m³ (longrines)	Justifié fond. spéciales
Volume béton / m² SDP	0.838 m³/m²	0.60-1.00 m³/m²	Conforme
Productivité MO (h/m³)	4.17 h/m³	15-30 h/m³ (standard)	Très performant
Coût GO / m³ béton	432 €/m³	400-800 €/m³	Optimisé

Comparaison Multi-Critères

Analyse de Performance

Le projet présente des ratios conformes aux standards pour logements collectifs seniors avec fondations spéciales :

Coût maîtrisé : 3 021 €/m² SDP conforme marché malgré fondations profondes
GO équilibré : 35.5% du total (normal avec fondations spéciales)
Productivité élevée : 4.17 h MO/m³ béton (préfabrication escaliers + grue 8 mois)
Acier justifié : 193 kg/m³ cohérent pour pieux fortement armés et longrines BA
Performance énergétique : ITE R>5 (vs R=3-4 réglementaire)

Maintenance et Déconstruction

Coûts de Maintenance sur 50 ans (Gros Oeuvre)

Scénario MINIMALE

Risques

210 283 €

4 206 €/an

Ratio : 0.49× construction

Scénario STANDARD

Recommandé

433 478 €

8 670 €/an

Ratio : 1.01× construction

Scénario OPTIMALE

Haute performance

714 131 €

14 283 €/an

Ratio : 1.66× construction

Coûts de Déconstruction (Horizon 2076)

Démolition CLASSIQUE

Non conforme

221 471 €

Valorisation 30%

Durée : 12 jours

Déconstruction SÉLECTIVE

Conforme Loi LTECV

55 515 €

Valorisation 70%

Durée : 25 jours

Déconstruction HQE

REP 2027

58 169 €

Valorisation 93%

Durée : 40 jours

Économies Déconstruction Sélective vs Classique

Économie = 221 471 € - 55 515 € = 165 956 € (-75%)

Conformité réglementaire : 70% de valorisation (objectif Loi LTECV)
Granulats recyclés : 18 €/t (source UNICEM 2024)
Ferraillage valorisé : 145 €/t (marché France 2024)
Réduction déchets enfouis : -57% (344t vs 802t)

Synthèse Cycle de Vie (50 ans)

Construction GO

612 312 €

Maintenance 50 ans

433 478 €

Déconstruction

55 515 €

Coût Total Cycle Vie

1.10 M€

PROJET DE CONSTRUCTION DE 10 LOGEMENTS SENIORS

Vue d'Ensemble du Projet

Estimation Totale Travaux HT

Description du Projet

Programme Détaillé

Répartition des Coûts par Lots (12 Lots UNTEC)

Phase Esquisse - Enveloppe Financière Prévisionnelle

Méthodologie : Estimation par Comparaison (Benchmarking)

Projets de Référence Actualisés

Projet Batilly (2021)

Projet Art-sur-Meurthe (2020)

Projet Hunspach (2025)

Projet Mancieulles (2006)

Calcul de l'Estimation Esquisse

Estimation Phase Esquisse (EFP)

Distribution Prévisionnelle (Esquisse)

Phase APS - Estimation par Ratios UNTEC

Méthodologie UNTEC : Estimation par Ratios et Quantitatifs

Estimation UNTEC Détaillée par Lots

Honoraires MOE (MIQCP)

Comparaison Esquisse vs APS

Phase Esquisse (EFP)

Phase APS (UNTEC)

Évolution Budgétaire

Analyse de l'écart Esquisse → APS

Planning Prévisionnel TCE

Diagramme de Gantt Interactif

Phases du Projet (8 phases)

Répartition Temporelle

Gros Oeuvre - Fondations Spéciales

Coût Total Gros Oeuvre HT

Spécificités : Fondations sur Pieux

Données Techniques

Décomposition Coûts Gros Oeuvre

Ratios Gros Oeuvre

Répartition des Coûts GO

Ratios et Indicateurs

Ratios Économiques de Construction

Ratios Techniques GO

Comparaison Multi-Critères

Analyse de Performance

Maintenance et Déconstruction

Coûts de Maintenance sur 50 ans (Gros Oeuvre)

Scénario MINIMALE

Scénario STANDARD

Scénario OPTIMALE

Coûts de Déconstruction (Horizon 2076)

Démolition CLASSIQUE

Déconstruction SÉLECTIVE

Déconstruction HQE

Économies Déconstruction Sélective vs Classique

Synthèse Cycle de Vie (50 ans)

Répartition Coûts Déconstruction